Ebook · Leilão de imóveis
O deságio era real.
O problema era a conta.
Um apartamento vai a leilão por cerca de R$ 95 mil. No condomínio, um similar se vende por R$ 150 mil. Na conta de guardanapo, R$ 55 mil de lucro. Na viabilidade completa, com todos os custos e as dívidas antigas estimadas pela matrícula: ROI de 1%. Teto do Lance é o livro sobre essa diferença: o que se paga entre o lance e a venda, o que veta um lote antes de qualquer conta e o critério que decide o número que você leva anotado para o leilão.
Aviso preliminar: este livro é material de estudo sobre custos e riscos da arrematação de imóvel em leilão. Não é consultoria jurídica, contábil ou de investimento, e não promete resultado. Editais não são padronizados: o edital do seu lote prevalece sobre qualquer premissa do livro.
PDF e EPUB · pagamento pela Kiwify · 7 dias para desistir (CDC, art. 49)
Ver o que o livro entregaO livro
29 capítulos sobre o que acontece depois do martelo.
A maior parte do conteúdo sobre leilão ensina a achar o imóvel. Este livro começa depois que você achou: uma pilha de custos, um conjunto de vetos e um critério de decisão. São 29 capítulos curtos em 9 partes, mais um checklist de uma página para levar ao leilão e um glossário. O PDF tem 87 páginas.
- Parte I — Os três erros que quebram o iniciante. A margem de marqueteiro, o desconto que não existe e por que o edital manda na sua conta (Capítulos 1 a 3).
- Parte II — A mecânica do preço. Onde nasce o lance mínimo, por que a segunda praça do extrajudicial pode sair mais cara que a primeira e as cinco portas do mesmo imóvel, duas delas sem os 5% do leiloeiro (Capítulos 4 a 6).
- Parte III — A pilha de custos. Comissão, ITBI, registro, as dívidas que passam e as que não passam, o teto de 10% do condomínio, desocupação, reforma e o custo de cada mês parado (Capítulos 7 a 12).
- Parte IV — A matrícula. O que extrair, em ordem, e o risco que o iniciante subestima: gravames sobrepostos (Capítulo 13).
- Parte V — O dinheiro. Financiamento em que a entrada é calculada sobre o lance, imposto em três estágios e a pergunta pessoa física ou jurídica, deixada em aberto com o motivo (Capítulos 14 a 16).
- Parte VI — O capital e o risco. Quem financia arrematação, o FGTS e o que protege o arrematante, separado do que não protege (Capítulos 17 e 18).
- Parte VII — A decisão. O critério de corte, o lance máximo, os três lotes de que fugir e os cenários (Capítulos 19 a 22).
- Parte VIII — Uma operação inteira, linha a linha. Um lote avaliado em R$ 400.000, do anúncio à venda, à vista e financiado (Capítulos 23 a 28).
- Parte IX — Os limites. O que este livro não sabe, em 12 itens numerados (Capítulo 29).
Dois pisos, o mesmo número.
A operação só avança com ROI líquido de pelo menos 20% no ciclo e de pelo menos 20% ao ano. Líquido significa depois de todos os custos e do imposto, medido sobre o que saiu do seu bolso. Até doze meses de ciclo, quem passa num passa no outro. Acima disso o piso sobe: dezoito meses pedem 31,5%, e vinte e quatro pedem 44%. Vinte por cento não é a margem de lucro. É a margem de erro que a operação suporta antes de virar prejuízo.
Cinco situações em que a conta não importa.
Enquanto uma delas estiver de pé, o lote não se arremata. As duas primeiras são do lote e estão escritas no edital e na matrícula. As outras três são suas e deixam de valer quando você faz o trabalho.
V1Fração idealO que vai a leilão é a cota de um coproprietário. Você pode vender a sua fração, com preferência dos outros donos, mas não decide sozinho sobre o imóvel inteiro: não aluga a terceiro nem muda o uso sem o consenso deles.
V2Nua propriedade com usufruto vitalícioVocê registra o imóvel no seu nome e não tem posse nem renda: o usufrutuário mora ou aluga enquanto viver.
V3Dívida de condomínio não levantadaÉ o maior custo variável da operação. Não descobriu o valor, não compra. Sem ele você não fez a conta: fez um palpite com aparência de conta.
V4Cláusula de débitos do edital não localizadaEditais não são padronizados. Dois imóveis do mesmo vendedor, no mesmo mês, podem transferir dívidas diferentes.
V5Lance financiado sem crédito aprovado por escritoCrédito negado depois de arrematar costuma custar multa da ordem de 5% do lance. "Permite financiamento" não obriga o banco a emprestar para você.
O número que vai para o leilão sai do cenário adverso.
O livro calcula cada lote em três colunas, e só estressa o que continua incerto: prazo, desconto de saída e reforma. O que foi comprovado, como a dívida levantada, o ITBI confirmado e o crédito aprovado, não se estressa. No lote do Capítulo 23, o cenário base aceita lance até perto de R$ 218.800. O adverso, com 12 meses de ciclo e 7% de desconto para vender, para em R$ 210.600. O número anotado é R$ 210.600, uma folga de 17% sobre o lance mínimo de R$ 180.000. E se a dívida de condomínio não tivesse sido levantada, o mesmo lote, com o teto de R$ 40 mil presumido, cairia para 12,7% e seria reprovado.
O base mostra o que você espera. O adverso decide o lance.
O Capítulo 29 se chama "O que este livro não sabe". São 12 lacunas numeradas: não existe tabela nacional de ITBI, escritura pública não tem faixa conhecida, ninguém publica a distribuição real de resultados dos operadores de leilão. É o que mostra onde você precisa levantar dado próprio, em vez de descobrir o buraco com dinheiro dentro.
Antes de comprar
Para quem este livro foi escrito.
É para você se
- tem um lote em vista, ou um filtro ativo, e ainda não deu o primeiro lance;
- vai entrar com pouco capital próprio e crédito, ou à vista, e precisa saber quanto sai do bolso além do lance;
- quer chegar ao leilão com um número anotado e parar quando o lance passar dele;
- aceita que nenhum livro garante retorno e que o edital do seu lote prevalece sobre ele.
Não é para você se
- procura garantia de lucro ou alguém que indique "o imóvel bom";
- quer que alguém arremate por você ou entre de sócio com o seu capital;
- precisa de assessoria jurídica: baixa de gravame e imissão na posse são trabalho de advogado;
- quer uma ferramenta que ache imóvel. O livro começa depois que você achou;
- espera que o livro preencha o ITBI do seu município ou a tabela de cartório do seu estado. Ele mostra onde consultar, e diz quando não sabe.
Honestidade
O que isto não é.
- Não é curso, não é mentoria, não é grupo.
- Não promete retorno e não traz caso de sucesso do autor para você imitar.
- Não acha imóvel para você. Começa depois que você já achou.
- Não substitui o edital, a matrícula nem um profissional habilitado.
- Não tem depoimento, contador regressivo nem "últimas vagas".
A calculadora companheira
Um número: até quanto você pode ir.
O lance máximo é o único cálculo que decide alguma coisa com o leiloeiro falando, e é chato de fazer à mão: comissão, ITBI e custas sobem junto com o lance, então o teto não sai de uma fórmula. Sai de testar valor por valor. O livro ensina a conta no papel, e tudo o que ele ensina cabe numa folha e numa planilha. A calculadora existe para fazer a mesma conta mais rápido.
Se você chegou pelo link do livro: a calculadora ainda não está aberta ao público. Quando abrir, o endereço será tetodolance.com/app, o mesmo que está impresso no livro, e a forma de acesso será anunciada lá. O preço de R$ 19,90 é pelo livro.
O que ela faz, alinhada ao método do livro desde setembro de 2026
Lance máximo pelos dois pisos.
Procura o maior lance que ainda passa em 20% no ciclo e em 20% ao ano, recalculando comissão, ITBI e custas a cada valor testado.
O teto sai do adverso.
Três cenários lado a lado: adverso, base e otimista. O lance máximo é o do adverso, com 12 meses e 7% de desconto de saída, como no Capítulo 22.
Dívida levantada não se estressa.
O valor de condomínio que você confirmou entra igual nos três cenários. Se você não confirmou, o veto trava a conta.
Os cinco vetos travam o resultado.
Com um veto de pé, o número perde o status de decisão.
Até três lotes na mesma régua.
No comparador, lote com veto pendente não concorre ao melhor retorno.
Nada sai do seu aparelho.
Roda no navegador e guarda as simulações no próprio aparelho, sem servidor. Você exporta o histórico para um arquivo seu. Limpar os dados do navegador apaga tudo.
A calculadora aplica o método. Não confere o edital, não levanta dívida e não conhece a alíquota do seu município. Esses dados são seus.
O que está à venda
Pagamento único. Preço antes do clique.
Sem mensalidade e sem renovação. O livro é o produto. O Leitor de Edital é um complemento opcional e ainda não abriu.
Teto do Lance — o ebook
Os 29 capítulos, o checklist de uma página e o glossário. Para quem vai dar o primeiro lance e quer a conta inteira antes dele.
pagamento único
- PDF e EPUB
- A pilha de custos linha a linha, do lance à venda
- Os cinco vetos e o critério de 20% no ciclo e 20% ao ano
- Um lote inteiro calculado, com o teto do cenário adverso
- O capítulo das 12 lacunas: o que o livro não sabe
Pacote Leitor de Edital
Um roteiro de leitura para usar com o assistente de IA que você já usa. Ele extrai do edital e da matrícula só o que está escrito, com o número do item de onde saiu, e não diz se o lote compensa.
pagamento único
- Um pacote de prompts entregue como documento, não um aplicativo nem um GPT de loja
- No edital: a cláusula de responsabilidade por débitos, formas e prazos de pagamento, comissão, multas e penalidades, ocupação declarada
- Na matrícula: cadeia de proprietários, alienação fiduciária e consolidação, ônus e gravames, averbações pendentes
- Cada obrigação sai com o item que a impõe. Sem item citado, a afirmação não entra
- O que o documento não traz fica marcado como lacuna, sem valor inventado
- Fora do pacote, de propósito: lance máximo, nota do lote e parâmetros de custo
O Leitor de Edital custa R$ 67,00 e abre quando o pacote estiver pronto. O que está decidido sobre ele.
Perguntas diretas.
Em que formato vem o livro?
PDF e EPUB. O PDF tem 87 páginas e abre em qualquer computador ou celular. O EPUB é para aplicativo de leitura. Não há versão impressa nem Kindle.
Como recebo o acesso?
A venda é pela Kiwify. Com o pagamento aprovado, a Kiwify envia o acesso para o e-mail informado na compra, e os arquivos ficam na área de membros para baixar.
E se eu me arrepender?
Você tem 7 dias a partir da compra para desistir, pelo direito de arrependimento do Código de Defesa do Consumidor (art. 49). O pedido de reembolso é feito na própria Kiwify, que processou o pagamento.
O que mudou na calculadora, e ela vem com o livro?
Em setembro de 2026 a calculadora foi alinhada ao método do livro: exige os dois pisos de 20%, tira o lance máximo do cenário adverso e deixa de estressar a dívida de condomínio que você levantou. Ela ainda não está aberta ao público. O preço de R$ 19,90 é pelo livro, e o livro basta para fazer a conta: tudo o que ele ensina cabe numa folha e numa planilha.
Quem escreveu?
Silvino Miranda. O livro não se apoia em caso de sucesso do autor. Nas palavras dele: "Não há caso de sucesso meu para você imitar." Ele reúne o que o setor publica, as normas citadas capítulo a capítulo e as divergências entre fontes, e fecha com 12 lacunas declaradas do que não sabe.