Na compra
comissão do leiloeiro, ITBI, registro e, quando aplicável, escritura.
Leilão de imóveis · caso fictício do livro
Lance de R$ 200 mil.
Saiu R$ 264 mil do bolso.
Os R$ 64 mil a mais são nove linhas que a conta de guardanapo esquece: leiloeiro, ITBI, registro, condomínio, IPTU, desocupação, posse, reforma e o tempo até vender (Capítulo 25). O livro abre cada uma antes do lance.
Ebook · R$ 19,90
Comprar o livro por R$ 19,90Garantia de 7 dias: pediu o reembolso no prazo, o valor volta inteiro.
Material de estudo. Não é consultoria nem promessa de resultado.
Essas linhas têm nome. Elas começam no martelo.
Depois do martelo
O lance é a primeira linha.
Não é a conta.
Entre comprar e vender, o dinheiro atravessa uma pilha de custos. Alguns acompanham o lance. Outros acompanham o imóvel. Outros crescem enquanto o tempo passa.
No imóvel
condomínio, IPTU, desocupação, posse e reforma.
No tempo
condomínio e IPTU de cada mês do ciclo.
Na venda
corretor, imposto e, se houver financiamento, saldo devedor.
Somar tudo revela o lucro líquido. Ainda falta decidir quanto risco esse lucro pode suportar.
É por isso que o livro não começa pelo lance máximo. Começa pelo corte.
Antes do teto
Dois pisos.
Uma decisão.
20%no ciclo · capital
20%ao ano · tempo
A operação só avança quando passa nos dois pisos. O primeiro cobra margem sobre o capital. O segundo cobra o preço do tempo. Sempre depois de custos e imposto, sobre o que efetivamente saiu do bolso.
Vinte por cento não é a margem prometida. É a margem de erro que a conta precisa suportar antes de virar prejuízo.
Mas há situações em que nem uma conta acima do corte autoriza o lance.
Antes da conta
Cinco vetos.
Enquanto um estiver de pé, o lote não entra na planilha.
Dois vetos pertencem ao lote. Três pertencem à sua preparação. Todos aparecem antes do lance.
01 · do lote
Fração ideal
Você arremata a cota de um coproprietário. Não decide sozinho sobre o imóvel inteiro.
02 · do lote
Nua propriedade com usufruto
O imóvel fica no seu nome. A posse e a renda continuam com o usufrutuário enquanto o direito existir.
03 · da preparação
Dívida de condomínio não levantada
Sem o valor confirmado, o maior custo variável da operação continua desconhecido.
04 · da preparação
Cláusula de débitos não localizada
Sem a cláusula, você não sabe quais dívidas o edital transfere ao arrematante.
05 · da preparação
Crédito não aprovado por escrito
O anúncio permitir financiamento não obriga o banco a financiar você.
Eliminados os vetos, a tese precisa sobreviver a um lote inteiro.
Parte VIII · Caso fictício
Antes da matemática, uma tarde de verificação.
O livro monta um lote com números fictícios e redondos. O anúncio traz avaliação de R$ 400.000, lance mínimo de R$ 180.000 e “55% de desconto”.
- Mercado confirmado em R$ 400.000.
- corretores
- Condomínio do mês em R$ 1.000 e IPTU mensal em R$ 200.
- administradora · prefeitura
- Dívida de condomínio confirmada em R$ 12.000.
- administradora
- IPTU em aberto confirmado em R$ 5.000.
- prefeitura
- ITBI do município em 3%.
- prefeitura
- Registro obtido na calculadora oficial: R$ 2.200.
- cartório
Nada disso nasceu de uma fórmula. Nasceu de edital, matrícula, administradora, prefeitura, corretores e calculadora oficial.
Só então o lance de R$ 200.000 pôde entrar na conta.
O que saiu do bolso
O lance foi R$ 200.000.
O desembolso foi R$ 264.000.
| Linha | Valor |
|---|---|
| Lance | R$ 200.000 |
| Comissão do leiloeiro | R$ 10.000 |
| ITBI | R$ 6.000 |
| Registro | R$ 2.200 |
| Dívida de condomínio | R$ 12.000 |
| Dívida de IPTU | R$ 5.000 |
| Acordo de desocupação | R$ 4.000 |
| Blindagem da posse | R$ 800 |
| Reforma com margem | R$ 12.000 |
| Carregamento | R$ 12.000 |
| Total do bolso | R$ 264.000 |
O lance representou 76% do desembolso. As linhas esquecidas somaram R$ 64.000.
| Linha | Valor |
|---|---|
| Venda projetada | R$ 380.000 |
| Corretor | − R$ 22.800 |
| Imposto | − R$ 19.050 |
| Valor real de venda | R$ 338.150 |
| Total do bolso | − R$ 264.000 |
| Lucro líquido | R$ 74.150 |
28,1% em 10 meses.
34,6% ao ano.
Números do caso didático da Parte VIII. Não são previsão para outro lote.
Garantia de 7 dias: pediu o reembolso no prazo, o valor volta inteiro.
No cenário base, a operação passou. O livro não deixa o base decidir o lance.
O teto do lance
O base mostra o que você espera.
O adverso decide o lance.
No adverso, o desconto de saída sobe para 7% e o ciclo vai a 12 meses. O que já foi comprovado permanece igual. O que continua incerto é estressado.
| Linha | Base | Adverso |
|---|---|---|
| Venda | R$ 380.000 | R$ 372.000 |
| Prazo | 10 meses | 12 meses |
| Total do bolso | R$ 264.000 | R$ 266.400 |
| Lucro líquido | R$ 74.150 | R$ 65.358 |
| ROI | 28,1% | 24,5% |
Teto no base: perto de R$ 218.800.
Teto no adverso: perto de R$ 210.600.
Número anotado: R$ 210.600.
O lance máximo não nasce do desconto anunciado. Nasce do último valor que ainda respeita o corte no cenário que decide.
Esse método exige um tipo específico de leitor — e afasta outro.
Antes de comprar
Para quem prefere um limite anotado a mais um palpite.
É para você se
- tem um lote em vista ou um filtro ativo;
- ainda não deu o primeiro lance;
- precisa saber quanto sai do bolso além do lance;
- quer entender o critério antes de automatizar a conta;
- aceita que o edital do lote prevalece sobre qualquer livro.
Não é para você se
- procura alguém que indique “o imóvel bom”;
- quer que outra pessoa arremate por você;
- precisa de assessoria jurídica ou contábil para um caso concreto;
- busca uma ferramenta para encontrar imóveis;
- espera uma resposta inventada quando o dado local não foi levantado.
O limite do leitor acompanha o limite do próprio livro.
Escopo claro
Um livro para fazer a conta.
Não para substituir a decisão.
- Não é curso, mentoria ou grupo.
- Não escolhe imóvel por você.
- Não substitui edital, matrícula ou profissional habilitado.
- Não traz caso de sucesso do autor para você imitar.
- Não esconde as lacunas: dedica um capítulo ao que não sabe.
Você recebe o ebook em PDF e EPUB. Dentro dele estão a pilha de custos, o critério de corte, os vetos, o caso completo, o checklist e o glossário.
Com o escopo resolvido, restam as perguntas práticas.
Perguntas diretas
O que vale saber antes do checkout.
Em que formato vem o livro?
Em PDF e EPUB, para leitura no computador, no celular ou em aplicativo de leitura compatível.
O livro ensina a encontrar imóveis?
Não. Ele começa depois que você encontra o lote. O foco é custo, risco e decisão antes do lance.
O caso da Parte VIII aconteceu de verdade?
Não. Os números são fictícios e redondos para deixar a aritmética visível. O livro mostra o caminho da análise; você refaz a conta com os dados do seu lote.
Serve para qualquer edital?
Serve como estrutura de análise. Não como resposta pronta. Editais não são padronizados, e o documento do seu lote sempre prevalece.
É consultoria jurídica, contábil ou de investimento?
Não. O livro organiza perguntas, custos, vetos e critérios. Casos concretos devem ser validados com profissionais habilitados.
Quem escreveu?
Silvino Miranda. O livro não se apoia em resultado próprio do autor. Ele explicita as fontes, as divergências e o que permaneceu sem resposta.
Para onde vai o pagamento?
O botão abre o checkout do livro na Kiwify. Antes de pagar, você vê as condições apresentadas pela plataforma.
Se é esse tipo de clareza que você quer levar ao leilão, falta apenas começar a leitura.
Teto do Lance
Antes de subir o lance,
termine a conta.
Custos abertos. Vetos nomeados. Critério definido. Um caso inteiro para refazer com o seu lote.
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