Há três tipos de anúncio que parecem bons demais e costumam esconder um problema: a fração ideal, a nua propriedade com usufruto vitalício e o leilão de direitos. Os três têm uma coisa em comum que muda tudo na conta: o que você arremata não é o imóvel pleno, mesmo pagando por ele (livro, cap. 21). A boa notícia é que nenhum deles é surpresa de pós-leilão. Os três estão escritos no edital e na matrícula, e dá para descartá-los antes de fazer qualquer conta.

A fonte do acervo que reúne os três trata do leilão judicial (nota Fração Ideal e Nua Propriedade). Este artigo explica o que cada lote entrega, o que você assume junto e onde procurar o termo.

O que é leilão de direitos?

No leilão de direitos, o que vai a pregão não é o imóvel: é a posição do devedor. Isso acontece quando o imóvel ainda está financiado com alienação fiduciária. Nesse regime, quem é dono legal é o banco; o devedor tem só os direitos sobre o que já pagou e a posse. Quando outro credor, um condomínio por exemplo, executa esse devedor e vai penhorar, descobre que o imóvel não é dele. Penhora-se, então, o direito (nota Leilão de Direitos).

Quem arremata entra no lugar do devedor. Recebe os direitos e a posse, e assume os deveres, a começar pelo saldo do financiamento (livro, cap. 21).

Se esse saldo sobra ou não para você depende do concurso de credores: o valor da arrematação paga as dívidas do devedor numa ordem de prioridade, e o banco não está no topo da fila. A ordem citada no acervo põe primeiro o crédito trabalhista, depois o IPTU, depois o condomínio e só então o financiamento. Se o lance paga a fila até quitar o banco, não sobra financiamento; se não chega lá, o resíduo é seu (notas Leilão de Direitos e Dívidas Propter Rem vs Dívidas Pessoais). Essa ordem vem de uma única fonte, uma operadora que vende curso de leilão.

É por isso que o leilão de direitos é a exceção à regra de que só dívida própria do imóvel passa ao arrematante: aqui, uma obrigação pessoal do devedor, a parcela do financiamento, pode vir junto.

Leilão de direitos é sempre armadilha?

É o único dos três com divergência real entre quem atua no mercado. Um operador que ensina leilão judicial em vídeo põe o leilão de direitos entre os três tipos a evitar, porque “leva a dívida junto”. Uma operadora que vende curso afirma o contrário: ter feito muitas arrematações de direitos, todas com lucro. Esse histórico é autodeclarado e ninguém o auditou; a mecânica é verificável, o resultado não (nota Leilão de Direitos).

A reconciliação provável é a mesma nas duas pontas: a operação depende de calcular o saldo devedor e simular até onde o lance paga os credores. Sem esse cálculo, vira problema para qualquer um. Por isso o livro classifica o leilão de direitos como alerta, e não como veto, com uma ressalva direta: se esta é a sua primeira operação, trate como veto (livro, cap. 21).

O que acontece quando o lote é uma fração ideal?

Na fração ideal, também chamada de parte ideal, o que vai a leilão é a cota de um dos coproprietários. Três irmãos herdam um imóvel e só um deles é executado: leiloa-se um terço. Um casal é dono e só um dos cônjuges é executado: leiloa-se a metade (livro, cap. 21).

Arrematando, você vira sócio dos outros donos. Pode vender a sua parte, e eles têm preferência na compra, mas não decide sozinho sobre o imóvel inteiro: não aluga para terceiro nem muda o uso sem o consenso deles. A saída é pedir na Justiça a divisão ou, se o imóvel não se divide, a venda do todo, o que toma tempo e dinheiro (livro, cap. 21). Na prática, você comprou uma sociedade com pessoas que não escolheu e que não queriam sócio.

Por que o anúncio da fração parece tão barato?

Porque ninguém consegue fotografar um terço de apartamento. O anúncio mostra a foto do imóvel inteiro e o valor da fração. Um imóvel de R$ 300 mil aparece como “avaliação R$ 100 mil, lance R$ 60 mil” e parece pechincha (livro, cap. 21; nota Fração Ideal e Nua Propriedade).

É o mesmo erro do desconto calculado sobre a avaliação, em versão mais grave: a avaliação já não mede o imóvel de mercado, e aqui nem se refere ao imóvel todo (nota Valor de Avaliação não é Valor de Mercado).

O que é nua propriedade com usufruto vitalício?

Aqui você leva a propriedade inteira e registra no seu nome. O que não leva é o uso. Existe na matrícula um usufruto vitalício em favor de outra pessoa, o usufrutuário, que mora no imóvel ou o aluga e fica com o aluguel enquanto viver (livro, cap. 21).

A origem mais comum é a doação em vida com reserva de usufruto: o pai passa o imóvel ao filho e continua usando. O filho é executado, e o que vai a leilão é a nua propriedade (nota Fração Ideal e Nua Propriedade).

Os tributos ligados à posse, pela lei, cabem ao usufrutuário. Mas o seu capital fica parado, por prazo que ninguém sabe dizer, num imóvel que você não usa e que não rende (livro, cap. 21). Numa conta que mede retorno por mês de ciclo, prazo indeterminado não tem como entrar.

Como identificar os três antes do lance?

Lendo dois documentos, sem pagar nada por isso. Os termos a procurar:

  • Fração ideal: “fração ideal de X%”, “parte ideal de N avos” no edital;
  • Nua propriedade: “nua propriedade” e “usufruto vitalício” no edital e averbado na matrícula;
  • Leilão de direitos: a palavra “direitos” no edital e a alienação fiduciária como ônus na matrícula (notas Fração Ideal e Nua Propriedade e Leilão de Direitos).

A matrícula é a certidão que mostra o histórico do imóvel, os ônus e os gravames; é nela que o financiamento e o usufruto aparecem (nota Leitura da Matrícula do Imóvel). A checklist do livro põe essa conferência antes de olhar o preço: confirmar se o que está à venda é imóvel pleno, fração, nua propriedade ou direitos (livro, cap. 30).

Leiloeiro sério costuma destacar o alerta no anúncio. Mas, ao arrematar, você declara que leu o edital, e alegar depois que não sabia raramente prospera (livro, cap. 21).

Onde isso entra na conta

Fração ideal e nua propriedade não entram na conta: eliminam o lote antes dela. São dois dos cinco vetos do livro Antes do Martelo, os dois que moram no próprio lote e não mudam, ao lado de três que dependem do seu trabalho. O leilão de direitos entra, como alerta: o saldo devedor que sobrar do concurso de credores vira custo de compra na viabilidade. O capítulo 21 traz os três lotes e a lista de vetos; a checklist do capítulo 30 os confere antes do preço. Conheça o livro. Para localizar esses termos no edital do seu lote, veja o Leitor de Edital.

O que este artigo não sabe

  • Quanto custa e quanto demora sair de uma fração ideal pela Justiça, com a divisão ou a venda do imóvel inteiro. O acervo registra a pergunta e não tem o número (nota Fração Ideal e Nua Propriedade).
  • Se dá para comprar o usufruto do usufrutuário e consolidar a propriedade plena, e em que condições. Pergunta em aberto no acervo.
  • Como se calcula, na prática, o valor dos direitos que vira o lance mínimo, e com que frequência o leilão de direitos aparece em comparação com o do imóvel pleno (nota Leilão de Direitos).
  • Se a ordem do concurso de credores é fixa por lei ou muda conforme a natureza do crédito. Vem de uma fonte só, que vende curso (nota Dívidas Propter Rem vs Dívidas Pessoais).
  • Se esses três tipos aparecem nos imóveis que a Caixa vende como credora, fora do leilão judicial. O acervo não trata disso; o edital do lote é quem responde.