A proposta circula entre quem opera leilão: não espere vender o primeiro imóvel para comprar o segundo. Dê o arrematado em garantia, levante crédito e arremate de novo. Ou use a sua casa como garantia e compre à vista o lote que não aceita financiamento. As duas coisas existem. O que quase nunca vem junto é a conta do custo e do que acontece quando a venda atrasa.

O que é alavancagem em leilão de imóveis?

É comprar com dinheiro emprestado para que o seu capital próprio renda sobre uma operação maior do que ele. No acervo do Teto do Lance aparecem três portas:

  1. Financiamento no próprio lote, quando o edital permite. É a porta mais barata e a mais conhecida; está explicada em Financiamento da Caixa em leilão.
  2. Refinanciar o arremate: o imóvel já arrematado vira garantia de um crédito que paga o lance seguinte (nota Refinanciamento do Arremate como Alavancagem).
  3. Home equity: um imóvel que você já tinha vira garantia para comprar à vista um lote que não financia (nota Home Equity para Arrematações à Vista).

O FGTS às vezes entra nessa lista, mas não é crédito e tem finalidade própria: veja FGTS na arrematação.

Por que o percentual sobe quando o dinheiro é emprestado?

Porque o ROI divide o lucro pelo que saiu do seu bolso, e o crédito encolhe esse divisor muito mais do que encolhe o lucro (livro, cap. 14). No caso fictício que o livro calcula inteiro, o mesmo lote pede R$ 264 mil do bolso à vista e R$ 97,3 mil financiado. O lucro em reais cai, de R$ 74,1 mil para cerca de R$ 55,4 mil, porque juros custam dinheiro; o ROI sobe de 28,1% para cerca de 57% (livro, cap. 28).

A mesma conta vale ao contrário. Alavancagem amplifica o erro na mesma proporção em que amplifica o acerto: se a viabilidade estava errada, o prejuízo percentual também é maior (livro, cap. 14).

Como funciona refinanciar o imóvel arrematado?

O desenho que circula é este: você arremata à vista, dá o imóvel em garantia, o banco libera uma parte do valor dele, o crédito paga o próximo arremate, e cada venda quita a dívida correspondente. Quem ensina a estrutura é uma correspondente da Caixa que vende mentoria de crédito para leilão; ela fala em crédito de até 60% do valor do imóvel e resume a ideia como “acelerar, não fazer dívida” (nota Refinanciamento do Arremate como Alavancagem; nota Thaisline Silva).

É dívida. Acelerar é o efeito que se busca; o instrumento é um empréstimo com juros, prazo e uma garantia que o banco pode executar. E o acervo não tem nenhum destes números: a taxa do crédito com garantia de imóvel, o percentual que os bancos liberam de fato, o prazo até o dinheiro sair, o custo de avaliação e registro da garantia. Os “até 60%” são alegação da fonte, não verificada (nota Refinanciamento do Arremate como Alavancagem).

Home equity serve para os lotes que só aceitam pagamento à vista?

Esse é o argumento. A mesma correspondente afirma que mais de 70% dos imóveis de leilão da Caixa não aceitam financiamento, e que é nesse estoque que há menos disputa (nota Home Equity para Arrematações à Vista, fonte única; a origem do número não é informada). Outra fonte do acervo registra que a fração de lotes financiáveis encolheu, o que tratamos em O que mudou nos leilões da Caixa.

Três cuidados antes de levar a ideia para a sua conta:

  • Os juros são maiores que os do financiamento imobiliário, e a própria fonte reconhece isso (nota Financiar Imóvel que Não Aceita Financiamento).
  • O retorno divulgado mede outra coisa. A conta apresentada trata como capital próprio só os custos de contratação do crédito e o resto como despesa. Dá um percentual muito alto e não é comparável ao ROI sobre o capital empregado, que é como o livro mede (nota Financiar Imóvel que Não Aceita Financiamento; livro, cap. 14).
  • A garantia é a sua casa. Se a venda não vem no prazo, as parcelas seguem e o bem em risco não é o lote arrematado (mesma nota).

Qual conta decide se a alavancagem vale a pena?

Uma subtração. O ganho de refinanciar é o resultado da operação seguinte, menos o custo do crédito nos meses em que o primeiro imóvel ainda não vendeu, menos o custo de montar a garantia (nota Refinanciamento do Arremate como Alavancagem). Se o primeiro imóvel demora a sair, o juro come o ganho antes de a venda acontecer.

Por isso o prazo é a variável a vigiar. O livro calcula o carregamento com doze meses como premissa conservadora e registra operações concluídas em nove e dez: calcule com doze e comemore com nove (livro, cap. 12). Na alavancagem, cada mês de atraso soma condomínio, IPTU e a parcela de cada crédito aberto; veja Carregamento: o custo de cada mês. E o teto do lance da operação seguinte continua saindo do cenário adverso, com o critério de 20% calculado depois do custo do crédito, não antes.

Imóvel de faixa popular tende a vender mais depressa, o que encurta os meses de juro, mas paga mais custo fixo de transação por real investido (nota Faixa Popular e Velocidade de Giro, fonte única). As duas forças estão em Casas populares em leilão.

Um detalhe de gestão: amortizar a dívida de um imóvel que vai ser vendido em poucos meses prende capital numa dívida que a venda já ia quitar. Amortize o que vai manter, gire o que vai vender (nota Alavancagem com Crédito em Leilões; nota Amortização no Prazo vs na Prestação).

O que muda no risco quando um imóvel garante o outro?

Sem alavancagem, um arremate ruim custa o capital que você pôs nele. Com o refinanciamento, um arremate ruim põe em risco o imóvel bom que serviu de garantia: as operações deixam de ser apostas separadas e viram uma corrente, em que o elo que arrebenta puxa o anterior (nota Refinanciamento do Arremate como Alavancagem).

O livro mostra o mesmo efeito pelo financiamento comum: com o capital de uma compra à vista você opera quase três lotes financiados, e pode ter quase três lotes encalhados pagando parcela ao mesmo tempo (livro, cap. 28). O material do setor não modela o mês 13, 18 ou 24 sem venda, e é esse cenário que quebra operador alavancado (livro, cap. 29, item 7).

A conta que só você pode fazer: some as parcelas de todos os créditos abertos ao carregamento de todos os imóveis, e divida o caixa que você reservou por esse total. O resultado é quantos meses você aguenta sem vender nada (conta nossa sobre a instrução do cap. 29). Se o número for menor que o prazo do cenário adverso, a alavancagem está maior do que o seu caixa.

Onde isso entra na conta

A alavancagem troca linhas da viabilidade: o lance vira entrada mais parcelas do ciclo, o saldo devedor sai do valor da venda e o prazo passa a ser a variável que mais pesa. O livro Antes do Martelo explica a mecânica no capítulo 14, compara os credores no capítulo 17 e calcula o mesmo lote à vista e financiado no capítulo 28, terminando na pergunta de quantos meses você aguenta pagando parcela sem vender. Conheça o livro.

O que este artigo não sabe

  • A taxa do crédito com garantia de imóvel. Nenhuma fonte do acervo informa taxa, CET ou prazo de home equity; o artigo não põe número onde não há fonte.
  • Quanto os bancos liberam de fato. Os “até 60% do valor” vêm de uma fonte única que vende mentoria de crédito e não foram verificados.
  • Se imóvel arrematado com matrícula recém-transferida é aceito como garantia, e em quanto tempo o crédito sai. Se não sai antes do próximo leilão, a estratégia não fecha.
  • De onde vem o número de mais de 70% de lotes sem financiamento. A fonte não informa a base.
  • Não há caso público com a conta completa: resultado da segunda operação menos o custo do crédito do período.
  • Este artigo não é orientação financeira nem jurídica. Antes de dar um imóvel em garantia, peça a proposta por escrito com CET, prazo e condições de execução, e leia o edital do lote.

Para estruturar sua conta de alavancagem, comece pela base: Quanto custa arrematar um imóvel, depois ROI no ciclo e ao ano com o prazo real que você espera. O livro trata da alavancagem no capítulo 14 (financiamento), 17 (de onde vem o dinheiro) e 28 (a mesma operação, financiada). Conheça o livro.