O lance tem data. A comissão, o ITBI e o registro também: pagou, acabou. Existe uma linha da conta que não acaba enquanto o imóvel não for vendido, e é por isso que ela some da conta de guardanapo. O livro Antes do Martelo a chama de carregamento: o custo de manter o imóvel seu, mês após mês, até o dinheiro da venda cair na conta (livro, cap. 12).

O que é o carregamento de um imóvel de leilão?

É o que você paga todo mês pelo simples fato de ser dono: condomínio e IPTU. Não a dívida antiga que veio com o lote, que é outra linha e outro mecanismo, mas as cotas que vencem enquanto o imóvel é seu (livro, cap. 12; modelo de custos do Teto do Lance).

O intervalo em que essas cotas correm tem nome no livro: ciclo, do pagamento do lance ao dinheiro da venda na sua conta (livro, cap. 12). Reforma, desocupação e anúncio acontecem dentro dele. Cada mês a mais em qualquer uma dessas etapas é um mês a mais de carregamento.

Como calcular o custo de manter o imóvel parado?

A fórmula cabe numa linha (livro, cap. 12; modelo de custos do Teto do Lance):

Carregamento = (condomínio mensal + IPTU mensal) × meses

No exemplo fictício do livro, R$ 1.000 de condomínio e R$ 200 de IPTU por mês, durante dez meses, somam R$ 12 mil (livro, cap. 12). Não é linha desprezível: é mais que uma reforma básica (livro, cap. 12). No lote que o livro calcula do começo ao fim, o carregamento empata com a dívida de condomínio e com a reforma já com margem como a maior linha depois do lance: R$ 12 mil cada, num desembolso total de R$ 264 mil (livro, cap. 25).

Os dois números de entrada você consegue antes do lance. O condomínio, com a administradora ou o síndico; o IPTU, na prefeitura, pela inscrição imobiliária (nota Custos Ocultos da Arrematação). Não use média de bairro: use o valor do lote.

Quantos meses colocar na conta?

Aqui mora o erro caro. O livro trabalha com doze meses como premissa conservadora e registra operações concluídas em nove e em dez (livro, cap. 12). A regra que ele propõe: calcule com doze e comemore com nove.

A diferença parece pequena. No mesmo exemplo, sair de dez para doze meses leva o carregamento de R$ 12 mil para R$ 14.400 (livro, cap. 27). Em dezoito meses, pela mesma fórmula, seriam R$ 21.600 (conta nossa sobre o exemplo do livro).

O prazo também pesa por outro caminho: o tempo encarece o dinheiro parado. No critério de corte do livro, o retorno ao ano é calculado assim: (1 + ROI do ciclo) elevado a (12 ÷ meses do ciclo), menos 1. Em ciclo de até doze meses, quem atinge 20% no ciclo atinge o piso de 20% ao ano. Passou disso, a exigência sobe: dezoito meses pedem 31,5% no ciclo; vinte e quatro, 44% (livro, cap. 19). Os mesmos 20% no ciclo são 24,5% ao ano em dez meses e 15,7% em quinze: passa no primeiro piso e reprova no segundo (livro, cap. 19).

Por isso o livro faz o cenário adverso com doze meses, junto com o desconto de saída maior e a reforma com margem, e é esse cenário, não o base, que decide o lance (livro, cap. 27).

E se o imóvel foi financiado?

Então o mês custa bem mais do que condomínio e IPTU. Na compra financiada, cada mês de ciclo soma carregamento e parcela (livro, cap. 12).

No caso fictício do livro, financiado com 95% do lance, as parcelas dos dez meses somam cerca de R$ 23.300 entre amortização e juros (livro, cap. 28). Dá, em média, perto de R$ 2.330 por mês, que somados aos R$ 1.200 de carregamento fazem cada mês custar em torno de R$ 3.500 (conta nossa sobre os números do livro).

Daí a assimetria que o livro coloca em tabela: à vista, a briga é no preço; financiado, a briga é no prazo (livro, cap. 12). Na compra à vista, vender três meses antes muda pouco. No financiado, corta três parcelas e três meses de carregamento de uma vez (livro, cap. 28). Um investidor que não vende curso de leilão resume o mesmo mecanismo por outro ângulo: no ciclo curto, paga-se juro só sobre os meses de carregamento, porque o comprador quita o saldo devedor na venda; quanto mais rápida a venda, menor o custo efetivo do crédito (nota Alavancagem com Crédito em Leilões).

A outra face é a mesma conta vista de trás para frente. Se a obra atrasa ou a venda demora, as parcelas se acumulam e corroem o resultado depressa (livro, cap. 28).

Alugar enquanto não vende paga o carregamento?

Pode, mas é outra operação. A estratégia de arrematar financiado e alugar aparece no acervo numa única fonte, uma advogada especialista em leilões entrevistada num canal de finanças: a parcela incide sobre o valor arrematado, o aluguel se calcula sobre o valor de mercado, e em alguns casos o aluguel cobre parcela, condomínio e IPTU (nota Alugar para Pagar a Arrematação).

A mesma fonte traz duas referências que valem para quem pensa nisso:

  • Aluguel residencial na faixa de 0,4% a 0,5% do valor do imóvel por mês, como regra de bolso, a fechar caso a caso (nota Alugar para Pagar a Arrematação).
  • Reserva de três a seis meses de vacância: condomínio, IPTU e parcela saindo do seu bolso até o primeiro inquilino. Sem esse colchão, diz a fonte, a alavancagem vira armadilha (nota Alugar para Pagar a Arrematação).

Repare no que isso significa para o carregamento: mesmo na estratégia de aluguel, os primeiros meses são carregamento puro. E a convenção do condomínio pode proibir locação por temporada (nota Alugar para Pagar a Arrematação).

O que acontece se o imóvel não vender em doze meses?

É a pergunta que o material do setor não faz. As contas publicadas assumem que o imóvel vende dentro do ciclo; o mês 13, 18 ou 24 não aparece nelas (livro, cap. 29).

O livro trata isso como a lacuna mais perigosa da lista, porque é o cenário que quebra operador alavancado. A instrução dele é uma conta que só você pode fazer: se financiou, calcule quanto tempo aguenta pagando parcela e carregamento sem vender (livro, cap. 29). Esse número não está em livro nenhum, porque depende do seu caixa.

Onde isso entra na conta

O carregamento é um campo da viabilidade, e o prazo é o campo onde otimismo custa dinheiro todo mês. O livro Antes do Martelo explica a fórmula no capítulo 12, usa o prazo no critério de corte do capítulo 19 e, nos capítulos 25 a 28, mostra o mesmo lote fictício em dez e em doze meses, à vista e financiado. Conheça o livro.

O que este artigo não sabe

  • Quando exatamente o carregamento começa. O livro conta o ciclo a partir do pagamento do lance; o modelo de custos do Teto do Lance conta o carregamento a partir da posse. Com imóvel ocupado, os meses entre um e outro podem pesar. Na dúvida, conte desde o lance (livro, cap. 12; modelo de custos do Teto do Lance).
  • Não há distribuição pública de prazos de venda. Os nove e dez meses são operações registradas pelo livro, não média de mercado (livro, cap. 12 e cap. 29).
  • Não entram aqui seguro, manutenção, contas de consumo do imóvel vazio nem o custo de oportunidade do dinheiro parado; a fórmula do livro soma só condomínio e IPTU.
  • O aluguel como saída tem uma fonte só no acervo, e a pergunta sobre o retorno líquido depois de imposto do aluguel, vacância e manutenção segue aberta (nota Alugar para Pagar a Arrematação).
  • Os números do exemplo são fictícios, do caso do livro. Os do seu lote vêm da administradora e da prefeitura.
  • Este artigo não é orientação jurídica, contábil nem financeira. Antes do lance, leia o edital e a matrícula do lote.