Aviso: este artigo não é orientação jurídica, tributária nem de investimento e não promete resultado. Ele mostra onde a conta muda na cidade de São Paulo; a decisão e a responsabilidade são suas.

Na cidade de São Paulo, três linhas da pilha de custos têm regra própria: o ITBI, que a lei municipal manda calcular sobre o lance; o registro, pela tabela de emolumentos do estado; e o IPTU atrasado, conferido online na Prefeitura. O condomínio não muda por cidade. Tudo abaixo vale para o município de São Paulo, não para Guarulhos, Osasco ou o ABC.

A pilha inteira está em Quanto custa arrematar um imóvel. Aqui, só o que é paulistano.

Qual é a alíquota do ITBI em São Paulo?

Três por cento: Lei municipal 11.154/1991, art. 10, na redação da Lei 17.719/2021 (catálogo de legislação da Prefeitura, consultado em 04/10/2026). É o mesmo número do livro (cap. 29).

A exceção é de quem financia. No Sistema Financeiro da Habitação, no PAR e em Habitação de Interesse Social, a alíquota cai para 0,5% sobre a parte financiada, até um limite, e volta a 3% sobre o resto. A página de ITBI da Secretaria da Fazenda (consultada em 04/10/2026) mostra, para contratos a partir de 25/02/2022, teto de R$ 725.808,00 para o imóvel e limite de R$ 120.968,00 para a parte a 0,5%; a lei traz os valores originais, R$ 600 mil e R$ 100 mil.

Exemplo nosso: lance de R$ 200 mil, R$ 150 mil financiados pelo SFH. Se a faixa reduzida valer para a sua arrematação, o ITBI fica em 0,5% sobre R$ 120.968 (R$ 604,84) mais 3% sobre R$ 79.032 (R$ 2.370,96): R$ 2.975,80, contra R$ 6.000 sem a faixa. Diferença: R$ 3.024,20. A página não diz se a faixa vale na arrematação. Pergunte à Prefeitura antes de contar com ela.

Sobre qual valor a Prefeitura calcula o ITBI do arremate?

Sobre o lance. Desde a Lei 17.875/2022, o art. 7º, § 6º, da Lei 11.154 diz: “Nos casos de arrematação em leilão ou hasta pública, o valor venal será aquele pelo qual o bem ou direito foi arrematado, exceto quando for apurado outro valor mediante procedimento administrativo de arbitramento da base de cálculo”. A página da Fazenda informa que a regra vale para arrematações formalizadas a partir de 30/03/2023 (consultas de 04/10/2026).

É a linha do STJ no Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP, julgado em 24/02/2022): a base é o valor de mercado, sem vínculo com o IPTU; o valor declarado se presume verdadeiro e só se revê por processo administrativo (art. 148 do CTN); e o município não impõe de antemão um valor de referência próprio (Informativo 730 do STJ, consultado em 04/10/2026). O recurso veio de uma disputa com o próprio município de São Paulo.

Duas ressalvas mudam a conta:

  • A venda direta não é arrematação. Para as transmissões em geral, a mesma página da Fazenda ainda descreve a base como “o maior valor entre o valor de transação e o valor venal de referência” (Decreto 55.196/2014), contra o Tema 1113. Fontes oficiais divergem: fora do leilão, a guia pode vir maior. Ver Venda direta da Caixa.
  • “Exceto quando for apurado outro valor.” A lei deixa a porta aberta ao arbitramento, desde que por processo administrativo. Se a guia vier sobre outro valor, o caminho jurídico está em ITBI em leilão: a base é o lance. O sistema da Prefeitura já tem declaração para transação “amparada por MS”, com campo para o “valor autorizado pelo juízo”.

O prazo é curto: na orientação da Prefeitura, sem embargos, o ITBI é recolhido em até 15 dias do auto de arrematação, não da carta. O documento é de 2020; confirme o prazo vigente na Fazenda.

Quanto custa registrar a arrematação em cartório?

De centenas a poucos milhares de reais, por faixa de valor, não por percentual. Quem fixa é a Lei estadual 11.331/2002, com tabela única para os registros de imóveis do estado.

A tabela de 2026, baixada da página do 18º Registro de Imóveis da Capital em 04/10/2026, cobra pelo “registro com valor declarado”:

  • de R$ 192.100,01 a R$ 230.520,00: R$ 2.340,51 no total;
  • de R$ 384.200,01 a R$ 768.400,00: R$ 3.324,85 no total.

Perto de 1,2% num lance de R$ 200 mil e de 0,8% num de R$ 400 mil: numa tabela de faixas, o percentual cai quando o valor sobe (livro, cap. 7).

A armadilha paulista está na base. O art. 7º da Lei 11.331 manda enquadrar o ato pelo maior de três valores: o preço declarado, o valor venal do último lançamento do IPTU e a base usada no ITBI (consulta ao portal extrajudicial do TJSP em 04/10/2026). Venal acima do lance pode subir a faixa. Exemplo nosso: lance de R$ 200 mil, venal de R$ 280 mil. O registro passa de R$ 2.340,51 para R$ 2.756,74, R$ 416,23 a mais. Pouco perto do ITBI, mas fora da planilha.

Quem paga o IPTU atrasado do imóvel arrematado?

Depende da modalidade, e só o judicial tem resposta firme. Na arrematação em hasta pública, a dívida do imposto se sub-roga no preço (CTN, art. 130, parágrafo único): sai do lance, não do seu bolso. No Tema 1134, julgado em 9/10/2024, o STJ fixou que é inválida a cláusula de edital que joga no arrematante os tributos anteriores à alienação, para editais divulgados depois da ata do julgamento (notícia do STJ consultada em 04/10/2026).

No extrajudicial de banco, o IPTU acompanha o imóvel (livro, cap. 8) e o edital decide quem paga: há lotes da Caixa em que o banco paga tudo e lotes com limite (nota Regra dos 10 por cento no Condomínio).

Em São Paulo, a conferência é online: a Certidão Conjunta de Débitos de Tributos Imobiliários, pelo número de contribuinte (SQL) do imóvel. Cobre IPTU e contribuição de melhoria, inscritos ou não em dívida ativa; não cobre taxas de lixo nem ITBI (página de certidões da Fazenda, consultada em 04/10/2026). Tire antes do lance.

E o condomínio atrasado, muda em São Paulo?

Não. A regra é federal: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios” (Código Civil, art. 1.345, consulta ao Planalto em 04/10/2026). O que muda a conta é o edital, como o teto de 10% da Caixa. O detalhe está em Dívida de condomínio no leilão. Levante o valor com a administradora, por escrito. Não levantou, não dê o lance.

Onde isso entra na conta

Num lance de R$ 200 mil na capital, sem financiamento e com o venal do IPTU abaixo do lance: ITBI de R$ 6.000 e registro de R$ 2.340,51 pela tabela de 2026. Some o IPTU da certidão e o condomínio da administradora, e o custo de documentação está levantado, não estimado. O livro Antes do Martelo trata ITBI e registro no capítulo 7 e as dívidas que passam no capítulo 8. Conheça o livro.

O que este artigo não sabe

  • As outras cidades da Grande São Paulo. Cada município tem lei, alíquota e regra de base próprias. Não abrimos a legislação de Guarulhos, Osasco, Santo André, São Bernardo, Barueri nem de outra. Consulte a prefeitura do imóvel.
  • A parcela do município fora da capital. A tabela do 18º RI traz uma coluna “Município” (R$ 28,63 na faixa de R$ 200 mil). Não sabemos se ela é igual nas outras cidades. Peça o orçamento ao registro de imóveis da comarca do bem.
  • Se a faixa de 0,5% do SFH vale na arrematação financiada. A página da Prefeitura não diz.
  • Qual valor o cartório usa no leilão judicial. O parágrafo único do art. 7º da Lei 11.331 manda usar a avaliação judicial quando a lei exigir; não sabemos se a carta de arrematação entra aí. Pergunte ao cartório.
  • Se o parágrafo único do art. 130 do CTN vale para o leilão extrajudicial. O Tema 1134 trata de hasta pública. Leia a cláusula de débitos do edital.
  • O prazo atual do ITBI na arrematação (a orientação lida é de 2020), a escritura e a imissão na posse em São Paulo. Não levantamos nesta edição.
  • Este artigo não é orientação jurídica nem tributária. Valide alíquota e base na Secretaria Municipal da Fazenda, emolumentos no registro de imóveis da matrícula, IPTU na certidão pelo SQL e condomínio com a administradora.