“Quanto preciso ter além do lance?” é a pergunta que o anúncio do leilão não responde. No caso fictício que o livro Antes do Martelo calcula do começo ao fim, com lance de R$ 200 mil e compra à vista, o dinheiro que sai do bolso até a venda soma R$ 264 mil. O lance é 76% disso. Os outros 24%, R$ 64 mil, são as linhas que a conta de guardanapo esquece (livro, cap. 25).

Este artigo percorre essa pilha na ordem em que as contas chegam.

Quais custos vêm junto com o lance?

Comissão do leiloeiro, usualmente 5% do lance. Paga pelo arrematante, com base na norma da profissão; no leilão judicial, o CNJ fixou 5% como piso, não como teto (livro, cap. 7). Não está incluída no lance. A exceção vale dinheiro: na venda online e na venda direta da Caixa não há leiloeiro, e os 5% não existem. Num lance de R$ 200 mil, são R$ 10 mil a menos só pela escolha da modalidade (livro, cap. 7; modelo de custos do Teto do Lance).

ITBI, de 2% a 5%, conforme o município. Imposto municipal, em regra sobre o valor da arrematação. As alíquotas que o acervo conhece: São Paulo 3%, Curitiba 2,7%, Barueri 5% e Santana de Parnaíba cerca de 2% (nota Custos Ocultos da Arrematação; livro, cap. 7). Três pontos percentuais de diferença sobre R$ 200 mil são R$ 6 mil. Consulte a prefeitura do imóvel.

Registro do imóvel. Não é percentual: é tabela de faixas fixada por lei em cada estado, mais fundos e selos. Os 1,1% a 1,7% que circulam saem de casos soltos, e as fontes divergem (livro, cap. 7; modelo de custos do Teto do Lance). Use a calculadora oficial de emolumentos do Registro de Imóveis do estado do bem.

Escritura pública. Aplica-se, em regra, à compra à vista fora do leilão judicial; no judicial, a carta de arrematação faz esse papel, com custo da ordem de dezenas de reais, e no financiado, o contrato do banco (livro, cap. 7). Varia por estado. Não temos faixa para ela.

Somados, esses documentos pesam quanto? Em três operações que operadores abriram rubrica a rubrica, a documentação (ITBI, escritura e registro) ficou entre 6,5% e 36,7% do valor arrematado (nota Custos Ocultos da Arrematação). São números ditos por quem vende método de leilão, sem documento exibido. Servem para uma conclusão só: não existe percentual médio utilizável, e orçar pela média subestima o pior caso.

Quais dívidas do imóvel passam para quem arremata?

As que existem por causa do imóvel, chamadas propter rem: na prática, condomínio e IPTU. Dívida trabalhista do antigo dono, pensão, indenização e contas de consumo (água, luz, gás, internet) são da pessoa, não do imóvel, e em regra não passam (livro, cap. 8).

Na Caixa, quando o edital traz a cláusula, a responsabilidade pelo condomínio atrasado fica limitada a 10% do valor de avaliação; o excedente, o vendedor paga (livro, cap. 9; nota Regra dos 10 por cento no Condomínio). Num imóvel avaliado em R$ 400 mil, o teto é R$ 40 mil. Se a dívida for R$ 12 mil, você paga os R$ 12 mil inteiros: o teto limita o desastre, não dá desconto (livro, cap. 9).

O IPTU, em regra, não tem teto. Mas o acervo registra lotes em que a Caixa paga tudo e lotes em que o mesmo limite de 10% vale também para o IPTU (nota Regra dos 10 por cento no Condomínio). Quem decide é o edital do lote.

Para estimar a dívida de condomínio antes de levantá-la: meses desde a consolidação na matrícula, vezes a taxa mensal, mais cerca de 30% de custas e juros (livro, cap. 9; modelo de custos do Teto do Lance). Na conta do lance, entra o valor confirmado por quem cobra. A regra do livro é seca: não descobriu o valor, não compra (cap. 9).

Quanto custa tirar quem está dentro?

Depende de quem está lá, não do tipo de processo (livro, cap. 10). As referências de mercado:

  • Acordo com o ocupante (mudança, primeiro aluguel, compra dos móveis): da ordem de R$ 2 mil a R$ 5 mil, na prática relatada por operadores (livro, cap. 10; modelo de custos do Teto do Lance).
  • Via judicial: em São Paulo, custas em torno de 1,5% do lance para a ação de imissão na posse, e sobretudo tempo (livro, cap. 10).
  • Miúdos: caminhão de mudança em espera (cerca de R$ 500 mesmo sem uso), chaveiro e a blindagem da posse no primeiro dia, na casa das centenas de reais (livro, cap. 10).
  • Advogado no leilão judicial: alguns milhares de reais na contratação avulsa, contra assessorias que cobram de 5% a 10% do lance, segundo fontes do acervo que também ensinam leilão (livro, cap. 10; nota Custos Ocultos da Arrematação).

Quanto separar para a reforma?

A reforma básica (pintura, piso laminado, box, faxina pesada) fica na ordem de R$ 5 mil a R$ 10 mil num apartamento padrão e compra velocidade de venda, não preço (livro, cap. 11).

Estime para cima: o livro aplica 20% de margem sobre o orçamento (cap. 11). E não subestime a linha: numa das três operações abertas citadas acima, o operador declarou reforma equivalente a 80% do valor arrematado (nota Custos Ocultos da Arrematação, número dito, não comprovado). Comprar barato e reformar caro dá no mesmo que comprar caro. Guarde nota fiscal de tudo, porque reforma com nota reduz a base do imposto na venda (livro, cap. 11).

Quanto custa cada mês até vender?

O custo mais invisível, e o mais simples de calcular (livro, cap. 12):

Carregamento = (condomínio mensal + IPTU mensal) × meses

Com R$ 1.000 de condomínio e R$ 200 de IPTU, dez meses custam R$ 12 mil, mais que uma reforma básica. Conta a partir da posse; a dívida antiga é outra linha (modelo de custos do Teto do Lance). O livro recomenda calcular com doze meses (cap. 12).

E na venda, o que ainda sai?

A pilha termina no recebimento, não na chave:

  • Corretor: cerca de 6% do preço de venda, referência de São Paulo, negociável. Entra na conta mesmo que você pretenda vender direto (modelo de custos do Teto do Lance).
  • Desconto de saída: de 3% a 7% abaixo do mercado para girar (modelo de custos do Teto do Lance).
  • Imposto de renda: na pessoa física, 15% sobre o ganho de capital até R$ 5 milhões (Lei 13.259/2016). Há isenções legais que podem zerá-lo, só para pessoa física (nota Isenções de IR na Revenda), e quem vende com habitualidade pode ser equiparado a empresa (nota Custos Ocultos da Arrematação).
  • Fechamento da venda: um operador declarou ter pago a documentação do comprador para acelerar a saída, rubrica que nem a pilha clássica prevê (nota Custos Ocultos da Arrematação).

Onde isso entra na conta

Cada linha deste artigo é um campo da viabilidade, e ela só fecha se todos estiverem preenchidos antes do lance. O livro Antes do Martelo dedica a Parte III inteira a essa pilha, do capítulo 7 (custos da compra) ao 12 (carregamento), e no capítulo 25 soma todas as linhas num lote fictício, do lance ao valor real de venda. Conheça o livro.

O que este artigo não sabe

  • Não existe tabela nacional de ITBI. Conhecemos quatro municípios e a faixa geral (livro, cap. 29).
  • Não temos as tabelas de emolumentos dos 27 estados, nem faixa para a escritura pública (livro, cap. 29).
  • Não levantamos o custo de baixa de gravame (penhora, arresto) nem o da diligência de oficial de justiça no judicial (livro, cap. 29).
  • Não sabemos em que documento o teto de 10% do condomínio está formalizado, nem se vale em todas as modalidades. Se o edital não menciona, presuma que não vale (livro, cap. 29).
  • As cinco modalidades da Caixa, e com elas a ausência de leiloeiro na venda online e na direta, não foram conferidas em documento oficial da Caixa; em divergência, vale o edital (modelo de custos do Teto do Lance).
  • As faixas de desocupação, reforma e assessoria são referências de operadores, não medição.
  • Este artigo não é orientação jurídica, contábil nem financeira. Antes do lance, leia o edital e a matrícula do lote.