Quem busca imóveis da Caixa em venda direta online quase sempre quer a mesma coisa: comprar sem enfrentar leilão. Essa porta existe, e ela de fato tira duas coisas do caminho: a disputa e a comissão do leiloeiro. O que ela não tira é a conta. Os custos, as dívidas do imóvel e o motivo pelo qual ninguém comprou antes continuam lá. Este artigo mostra o que muda e o que fica igual.
O que é a venda direta da Caixa?
É o último degrau da fila por que passa um imóvel retomado pela Caixa. Antes dele, o imóvel foi oferecido no 1º leilão, no 2º leilão, na licitação aberta e na venda online, e não saiu em nenhum (nota Cinco Modalidades de Venda da Caixa; livro, cap. 5).
As fontes chamam a etapa por dois nomes, venda direta online e compra direta. É a mesma coisa: o imóvel fica no site da própria Caixa, com preço definido pelo banco, e quem quiser escolhe o lote, faz a conta e emite o boleto. Não há data marcada nem disputa entre compradores (notas Cascata de Modalidades da Caixa e Compra Direta como Porta de Entrada).
Não confunda com a venda online, o degrau anterior. Ela também acontece no site da Caixa e também não tem leiloeiro, mas ainda é disputa: um cronômetro de alguns dias (5 numa fonte, 5 a 7 em outra) e o maior lance leva (notas Cinco Modalidades e Cascata). Na venda direta, o lote sai para quem pagar primeiro.
Por que um imóvel chega à venda direta?
Porque encalhou. Nos dois leilões, o preço mínimo é fixado em lei, e a Caixa não pode baixá-lo além disso. Só quando ninguém compra é que o banco passa a vender pelas modalidades próprias, com descontos maiores a cada degrau (nota Cascata de Modalidades da Caixa).
Um desconto grande na venda direta não prova oportunidade; prova que o lote foi recusado quatro vezes. As razões da recusa (ocupação, dívida, localização, defeito) não somem com a troca de modalidade (nota Cascata; livro, cap. 5).
O percentual também pode enganar por outro caminho. Ele é calculado sobre a avaliação, e a avaliação pode ser refeita para cima: o mesmo imóvel passa a exibir desconto maior sem que o preço tenha caído. Antes de comprar, procure por quanto o lote já foi oferecido sem comprador. Preço recusado informa mais do que avaliação (nota Histórico de Preço do Lote, fonte única no acervo).
O que sai da conta quando não há leiloeiro?
A comissão. Nas etapas que acontecem no site do leiloeiro (1º leilão, 2º leilão e licitação aberta), o comprador paga, em regra, 5% sobre o lance. Na venda online e na venda direta, esse custo não existe. Num imóvel de R$ 200 mil, são R$ 10 mil a menos só pela porta escolhida (livro, cap. 5 e cap. 7; notas Cinco Modalidades e Cascata).
O livro tira daí uma regra prática: antes de disputar um lote em leilão, confira se o mesmo imóvel, ou um equivalente na mesma região, não está numa modalidade sem comissão (cap. 5).
O que continua na conta?
Todo o resto. Sair do leilão não muda o imposto nem o cartório:
- ITBI, o imposto municipal de transmissão. A faixa vai de 2% a 5%, conforme a cidade, e só a prefeitura do imóvel diz qual vale (livro, cap. 7).
- Registro e, quando exigida, escritura: tabelas de cartório que variam por estado e por valor. Use a calculadora oficial de emolumentos do estado do imóvel, não o percentual de outro caso (livro, cap. 7).
- Reforma, desocupação e os meses até a revenda. Nenhum deles depende da modalidade.
Quem paga IPTU e condomínio atrasados na venda direta?
Depende do lote, e é aqui que a venda direta mais mudou. Uma fonte do acervo afirma que, até pouco tempo, a Caixa quitava todo o IPTU e o condomínio atrasados justamente na venda direta e na venda online. Hoje isso deixou de ser regra (nota Mudanças da Caixa Elevaram a Barreira de Entrada, fonte única; é leitura de quem ensina leilão como negócio).
O que o acervo registra agora são lotes com tratamentos diferentes convivendo no mesmo estoque (nota Regra dos 10 por cento no Condomínio):
- lotes em que a Caixa paga integralmente as dívidas;
- lotes em que o comprador responde pela dívida de condomínio até 10% do valor de avaliação, e a Caixa paga o que passar disso. Há relatos da mesma cláusula aplicada ao IPTU.
O teto limita o prejuízo, mas não dá desconto. Num imóvel avaliado em R$ 400 mil, o teto é R$ 40 mil; se a dívida real for R$ 12 mil, você paga os R$ 12 mil inteiros (livro, cap. 9). E se as regras do lote não mencionam o limite, o livro manda presumir que ele não vale. A regra do capítulo é curta: não descobriu o valor, não compra (cap. 9).
Venda direta tem edital?
Há quem diga que não. Tratamos a frase como simplificação perigosa: as condições do lote (dívidas, ocupação, quem paga o quê) continuam publicadas nas regras da venda, e é lá que se descobre qual dos tratamentos acima vale (nota Cascata de Modalidades da Caixa). O campo de regras de pagamento do anúncio diz também se o imóvel aceita financiamento; nem todos aceitam (nota Viabilidade de Compra e Venda).
Junto das regras, leia a matrícula. É nela que aparecem o histórico de propriedade, os ônus e a data que ajuda a estimar a dívida de condomínio (nota Viabilidade de Compra e Venda; livro, cap. 9).
Dá para usar FGTS na venda direta?
Em alguns lotes. A forma de pagamento varia de imóvel para imóvel, e o anúncio diz quais valem (nota Viabilidade de Compra e Venda). Para o FGTS, a legislação do fundo acrescenta condições do comprador: o imóvel tem de estar na cidade onde ele mora ou trabalha, e ele não pode ter financiamento habitacional ativo. O registro vem de uma única fonte, que vende curso de leilão (nota FGTS em Arrematação).
Venda direta é o melhor caminho para quem está começando?
Parte das fontes recomenda a venda direta ao iniciante, por não ter disputa ao vivo. É recomendação de quem vende curso sobre leilão, e a mesma nota registra a contrapartida: o que chega até ali já foi peneirado quatro vezes e pede conta mais cuidadosa, não menos (nota Compra Direta como Porta de Entrada, fonte única).
Há também um custo de esperar. Cada degrau é mais barato e mais fácil de perder, porque o lote sai para o primeiro que pagar (nota Cascata). O livro não finge que existe resposta única: quem tem pouco tempo e aversão a disputa pode se sair melhor na venda direta do que numa segunda praça em que o preço subiu além do teto viável (cap. 5). O que decide é a conta do lote, não o nome da modalidade.
Onde isso entra na conta
A venda direta mexe em duas linhas da viabilidade: zera a comissão do leiloeiro e troca a dúvida sobre as dívidas por uma cláusula que precisa ser lida lote a lote. O livro Antes do Martelo põe as cinco portas lado a lado no capítulo 5, monta a pilha de custos que não muda com a modalidade no capítulo 7 e explica o teto de 10% do condomínio no capítulo 9. Conheça o livro.
O que este artigo não sabe
- A sequência de modalidades não foi conferida em documento oficial da Caixa. Vem de fontes que ensinam leilão (algumas vendem curso) e do nosso livro. Em divergência, prevalecem as regras publicadas para o lote.
- Não sabemos se o preço da venda direta cai com o tempo de prateleira, com que critério a Caixa reavalia os encalhados, nem que parte do estoque chega até ali.
- Não sabemos se o teto de 10% vale em todas as modalidades ou só em algumas, nem onde a Caixa o formaliza.
- Ninguém no acervo mediu o efeito líquido da troca: a venda direta perdeu a quitação das dívidas pela Caixa e manteve a ausência de comissão; qual dos dois pesa mais depende do lote.
- Este artigo não é orientação jurídica. Antes de comprar, leia as regras da venda e a matrícula e, se houver dúvida sobre dívidas ou ocupação, consulte um advogado.
