Em imóvel de leilão da Caixa, a avaliação do banco costuma ficar bem acima do lance. Uma ideia que circula no nicho usa essa distância duas vezes: na compra, para dar entrada pequena; na venda, para anunciar a casa “sem entrada, só a parcela” e atrair quem tem renda mas não tem poupança. Este artigo abre a segunda metade: o que ela pressupõe, o que custa e o que ninguém mostrou.

De onde vem a promessa de vender sem entrada?

De um caso só. Um operador que vende mentoria de leilão gravou um vídeo dentro de uma casa em Águas Lindas de Goiás, comprada da Caixa por venda direta a R$ 280 mil, com avaliação do banco acima de R$ 700 mil. Ele financiou 99,75% e declarou entrada de R$ 700 (fonte Financiar 99% do Imóvel na Caixa com R$ 700 de Entrada). O plano de saída que ele descreve é vender por R$ 500 mil a R$ 550 mil, faixa que ele mesmo estimou como mercado, e anunciar que o comprador não precisa dar entrada, porque o preço fica abaixo da avaliação (nota Vender Sem Entrada usando a Avaliação).

Três avisos antes de qualquer conta, todos registrados no acervo:

  • A venda não aconteceu. O imóvel foi comprado e desocupado, não revendido. O lucro é projeção (mesma fonte).
  • O mercado de R$ 500 mil a R$ 550 mil é estimativa do próprio autor, não pesquisa de terceiros (mesma fonte).
  • O vídeo é peça de venda: a mentoria é oferecida duas vezes em onze minutos (mesma fonte).

E a entrada de R$ 700 não foi o que saiu do bolso. Somando taxa de contrato (R$ 900), seguro de dois anos (R$ 2 mil) e o pagamento ao ocupante para sair (R$ 10 mil), o desembolso passou de R$ 13,6 mil, fora as parcelas de cerca de R$ 2.800 por mês até a venda (mesma fonte, soma do acervo).

Por que a avaliação alta financiaria o comprador?

O raciocínio parte da regra da compra. Na Caixa, o crédito para imóvel arrematado tem dois limites: até 95% do lance e até 90% da avaliação no sistema SAC, 80% no Price; vale o menor (livro, cap. 14; nota Cota de 90 por cento da Avaliação). A conta completa da entrada está em Financiamento da Caixa em leilão.

A tese aplica a mesma lógica ao comprador seguinte. No caso acima, 90% de mais de R$ 700 mil passa de R$ 630 mil, e 80% passa de R$ 560 mil; os dois tetos ficam acima do preço pedido (conta nossa sobre os números da fonte). Se o banco do comprador olhar para essa avaliação com essa cota, o crédito cobriria o preço inteiro.

São duas condições, e o acervo não confirma nenhuma:

  1. Que o banco do comprador use a mesma avaliação. A pergunta está aberta na própria nota que registra a tese: o banco aceita financiar sem questionar a avaliação antiga? (nota Vender Sem Entrada usando a Avaliação).
  2. Que a cota seja a mesma. A regra de 90% da avaliação vem de uma correspondente da Caixa que vende curso, e foi descrita para o produto de compra de imóvel da própria Caixa, com o simulador configurado para ele (nota Cota de 90 por cento da Avaliação). O comprador da sua revenda não está comprando um imóvel da Caixa. Não há fonte no acervo sobre a regra que vale para ele.

E há a própria avaliação: é o número que alguém atribuiu num momento, por um método que você não viu, e erra para os dois lados (livro, cap. 2). O livro manda não usá-la como valor de venda. Veja Valor de avaliação não é valor de mercado.

O que o próprio operador admite que custa?

Imposto. Vender pelo “valor cheio documentado” gera imposto sobre um ganho maior; perguntado, o autor responde que “vai pagar sobre valor maior, mas tá na conta” (fonte Financiar 99% do Imóvel; nota Vender Sem Entrada usando a Avaliação).

A fonte não explica o que é esse valor cheio nem como ele se relaciona com o preço combinado com o comprador. Se significar registrar na escritura um preço diferente do negociado, é questão jurídica que o acervo não cobre, e este artigo não recomenda. Converse com um advogado antes.

Na parte que o livro cobre, a conta é esta. Para pessoa física, o imposto é de 15% sobre o ganho de capital, até R$ 5 milhões de ganho (livro, cap. 15). O ganho é o valor da venda menos o custo de aquisição, e a base pode ser reduzida somando ao custo o ITBI, os juros do financiamento e a reforma com nota fiscal (livro, cap. 15; nota Dedução de Custos no Ganho de Capital). Cada real a mais no valor registrado da venda é um real a mais nessa base.

E há um limite que um preço registrado maior pode atravessar: a isenção do imóvel único vale para venda de até R$ 440 mil, para quem não vendeu outro imóvel nos cinco anos anteriores (livro, cap. 15; nota Isenções de IR na Revenda). Detalhes em Imposto na revenda do imóvel arrematado.

O imóvel precisa aceitar financiamento na saída?

Precisa. Imóvel sem habite-se ou com construção não averbada, em regra, não consegue financiamento bancário, e isso elimina de uma vez o comprador que depende de crédito. No padrão popular, esse comprador é a maioria (livro, cap. 13). Uma casa que não passa na análise do banco do comprador não vende “sem entrada” nem com entrada: vende só à vista, num mercado menor e mais lento.

A regularização entra na análise antes do lance. Veja Como ler a matrícula de um imóvel de leilão.

O que muda, de fato, na conta da venda?

Menos do que o anúncio sugere. Se você comprou financiado, o saldo devedor é quitado na venda com o dinheiro do comprador. Não sai do seu bolso, mas sai do valor da venda (livro, cap. 1 e cap. 14). A fórmula do livro continua a mesma, venha o dinheiro do comprador de poupança ou de banco:

Valor real de venda = venda − corretor − imposto − saldo devedor (livro, cap. 1)

O que a tese promete mexer é o prazo: um público maior venderia mais depressa, e cada mês a menos é um mês a menos de condomínio, IPTU e parcela. Isso é hipótese, sem venda que a demonstre. A alternativa que o acervo registra com mais casos é outra: anunciar de 3% a 7% abaixo do mercado, faixa que vem do histórico autodeclarado de uma operadora que também vende curso (nota Preço de Saída Acelera o Giro). As saídas possíveis estão lado a lado em Cinco saídas, não uma, e o custo de cada mês parado, em Carregamento: o custo de cada mês.

A regra prática que sobra: calcule o lance com o preço de venda que você levantou na região, com o desconto de giro, e trate o “sem entrada” como um jeito de anunciar, não como uma linha da viabilidade.

Como verificar a viabilidade

Abra a calculadora de ROI com os seus números: preço de compra, tempo de carregamento, preço de venda que você levantou (não a avaliação). O critério é 20% de retorno no ciclo inteiro. Se a calculadora marcar a regra de “sem entrada” como o motor dessa viabilidade, releia a seção “Por que a avaliação alta financiaria o comprador?” — as duas condições que ela pressupõe ainda estão em aberto.

O que este artigo não sabe

  • Se o banco do comprador reaproveita a avaliação da sua compra ou faz uma nova, e com que cota financia uma revenda entre particulares.
  • Se a venda do caso aconteceu, por quanto e em quanto tempo. A fonte é um caso único, contado pelo interessado, antes da venda.
  • O que é o “valor cheio documentado” e qual o tratamento jurídico de registrar um preço diferente do combinado.
  • Se anunciar “sem entrada” vende mais depressa do que anunciar com desconto. O acervo não tem comparação.
  • Onde está escrita a cota de 90% da avaliação. O normativo público da Caixa não foi localizado.
  • Este artigo não é orientação financeira, tributária nem jurídica. Antes de anunciar, confirme com o banco do comprador e com um advogado.