Quem arremata para revender costuma orçar lance, comissão, ITBI e reforma, e deixa o imposto de renda para depois da venda. É o custo que chega por último e o que mais depende de decisões tomadas antes da compra: na pessoa física, vai de zero a 15% do ganho; na pessoa jurídica, incide sobre a venda inteira.

Sobre o que incide o imposto na revenda?

Na pessoa física, sobre o ganho de capital: a diferença entre o que você recebeu na venda e o que custou adquirir o imóvel. Não sobre o preço de venda, e não sobre “venda menos lance” (livro, cap. 15).

A alíquota é de 15% para ganhos de até R$ 5 milhões. Acima disso, sobe por fatia até 22,5% (Lei 13.259/2016, conferida na página da Receita Federal; nota Tributação do Ganho de Capital e Equiparação PF-PJ, fontes oficiais lidas em 2026-07-21). O livro organiza a conta em três estágios: a isenção zera, a dedução reduz a base, a alíquota fecha (cap. 15).

Existe isenção de imposto na venda de imóvel arrematado?

Existe, só para pessoa física, e com requisitos precisos. As que o acervo registra a partir do texto da lei e da página da Receita (nota Isenções de IR na Revenda, dado em 2026-09-03):

  • Imóvel único de até R$ 440 mil. A venda é isenta se for o único imóvel do vendedor e ele não tiver vendido outro nos cinco anos anteriores (Lei 9.250/1995, art. 23).
  • Reinvestimento residencial em 180 dias. Se o dinheiro da venda de um imóvel residencial comprar outro imóvel residencial no país em até 180 dias contados do contrato, o ganho é isento na proporção do valor reinvestido. Vale uma vez a cada cinco anos (Lei 11.196/2005, art. 39).
  • Permuta sem torna. Troca de imóveis sem diferença em dinheiro, por escritura pública, não gera ganho tributável (Receita Federal, página de operações não sujeitas).

Circula no nicho a ideia de isenção por ser “a primeira venda”. Esse não é o nome de nenhuma isenção; o acervo registra um caso publicado assim, sem nenhum requisito da lei enunciado (nota Isenções de IR na Revenda). E, para quem opera em série, a isenção de imóvel único some já na segunda operação: é preciso decidir qual venda usa qual (livro, cap. 15).

Quanto pesa? O livro fala em 7 a 8 pontos percentuais de ROI quando a isenção se aplica (cap. 15). O número vem de um único caso calculado por operadores cuja série de vídeos é vitrine de um curso de leilão (fonte única no acervo). É ordem de grandeza de um caso, não média.

O que reduz a base do imposto quando não há isenção?

Vários custos somam ao valor de aquisição. A base que o livro usa é (cap. 15):

(venda − comissão do corretor) − (lance + comissão do leiloeiro + ITBI + registro + reforma com nota fiscal + juros do financiamento)

ITBI, juros e reforma estão escritos na norma da Receita; comissão do leiloeiro e registro entram como custo pago para adquirir, a confirmar com o seu contador (cap. 15). O programa da Receita não lista tudo o que pode ser somado (nota Dedução de Custos no Ganho de Capital).

O exemplo do livro, com números redondos nossos: venda de R$ 400 mil, corretor de R$ 24 mil, lance de R$ 200 mil, leiloeiro de R$ 10 mil, ITBI de R$ 6 mil, registro de R$ 2,2 mil e reforma de R$ 12 mil com nota. Pela base ingênua, o imposto é R$ 26,4 mil; pela base correta, R$ 21,87 mil. São R$ 4,5 mil de diferença por somar quatro linhas (cap. 15).

Reforma só deduz com nota fiscal: guarde desde o primeiro dia. Há ainda um redutor mensal da lei que, num ciclo de dez meses, corta o imposto em cerca de 3%; o livro não o aplica nos exemplos (cap. 15).

Pessoa física ou pessoa jurídica: qual paga menos?

Depende dos números, e a diferença não é de alíquota, é de base (livro, cap. 16).

Pessoa física paga 15% sobre o ganho, depois das deduções, e acessa as isenções acima.

Pessoa jurídica no lucro presumido, com o imóvel tratado como estoque, paga sobre a receita, ou seja, sobre o valor de venda inteiro, e não acessa nenhuma isenção de pessoa física. A lei presume margem de 8% da receita para o imposto de renda e de 12% para a CSLL; com PIS e COFINS, o total dá 5,93% da receita, e sobe para 6,73% quando o lucro presumido passa de R$ 20 mil por mês, por causa do adicional do imposto de renda (livro, cap. 16; nota Equiparação da PF a PJ no Flip Imobiliário, que cita a Solução de Consulta COSIT 221/2024).

No exemplo do livro, numa conta nossa: a pessoa física paga R$ 21,87 mil; a jurídica, a 5,93% sobre R$ 400 mil, cerca de R$ 23,7 mil, antes do custo fixo da empresa. Com isenção, a física paga zero. Com outra margem, a ordem pode inverter. É simulação por operação, não regra (cap. 16).

A partir de quantas vendas a Receita trata você como empresa?

A lei do imposto de renda não fixa número. Esse é o ponto cego da operação em série.

Enquanto a venda é eventual, você é pessoa física. Quando vira habitual e profissional, com fim especulativo, a Receita pode equiparar você a pessoa jurídica, com CNPJ obrigatório e tributação como empresa (Regulamento do Imposto de Renda de 2018, art. 162, § 1º, II, lido no texto primário). A habitualidade é aferida “no caso concreto”, com intuito de continuidade e permanência (Solução de Consulta COSIT 147/2018, lida por fonte secundária; nota Equiparação da PF a PJ no Flip Imobiliário).

Duas leituras coexistem (nota Equiparação; livro, cap. 16):

  • A do contribuinte: o regime de equiparação imobiliária do regulamento (arts. 163 a 166) trata só de loteamento, incorporação e desmembramento. Revenda de unidade pronta não está lá.
  • A da Receita: aplica ao flip a regra geral do comerciante habitual com fim especulativo, que não é específica de imóveis.

As duas são sustentáveis. A segunda é a que autua. Duas operações por ano são defensáveis como eventuais? Provavelmente. Com garantia? Não (livro, cap. 16).

Na reforma tributária a régua existe: quem vende mais de três imóveis distintos num ano, que tinha havia menos de cinco anos, passa a contribuir com IBS e CBS nessas operações. É outro imposto e não resolve a dúvida do imposto de renda (livro, cap. 16).

A frase que o livro deixa: essa decisão se toma antes da primeira compra, com contador, e não depois da terceira venda, com fiscal.

Onde isso entra na conta

O imposto da revenda é o último custo da pilha e o único que muda conforme a sua situação, não conforme o lote. O livro Antes do Martelo trata os três estágios (isenção, dedução, alíquota) no capítulo 15 e a escolha entre pessoa física e jurídica no capítulo 16, com a tensão da equiparação exposta sem atalho. Conheça o livro.

O que este artigo não sabe

  • Se duas operações por ano já foram autuadas como habituais (jurisprudência do CARF). Pergunta aberta no acervo.
  • O texto integral das Soluções de Consulta COSIT 86/2020, 147/2018 e 221/2024, usadas por fontes secundárias.
  • O ponto de equilíbrio entre pessoa física e jurídica para o deságio típico de leilão, e quanto custa manter a empresa (contador, obrigações) por operação. Nenhum dos dois está calculado no acervo.
  • Como apurar os juros dedutíveis ao longo do contrato em cada sistema de amortização (livro, cap. 29, item 9).
  • A instrução normativa exata que lista os custos dedutíveis, com número e artigo. Pergunta aberta no acervo.
  • Este artigo reúne regras de lei e do nosso livro, e cita casos de operadores que vendem curso de leilão, sinalizados como tal. Não é orientação tributária: antes da primeira compra, fale com um contador.