Todo anúncio de leilão mostra dois preços e uma porcentagem. A porcentagem chama a atenção, e a segunda praça ganhou fama de ser onde ela fica maior. Às vezes fica. Às vezes a segunda praça sai mais cara que a primeira, e o desconto anunciado não diz nada sobre o preço real do imóvel. Este artigo mostra de onde vem o lance mínimo de cada praça, quando ele cai, quando sobe e o que ler além do percentual.

O que é primeira e segunda praça?

“Praça” é cada data em que o mesmo imóvel vai a leilão. Se ninguém dá lance na primeira, ele volta numa segunda, com outro lance mínimo. O termo é do leilão judicial, o que nasce de um processo. No leilão extrajudicial, o do banco que retoma o imóvel financiado, fala-se em primeiro e segundo leilão; muita gente usa “praça” para os dois (nota Leilão Judicial vs Extrajudicial).

A distinção importa porque as regras de preço são opostas nos dois regimes. Quem aplica a regra de um no outro erra a conta antes de começar.

Por que o preço cai na segunda praça do leilão judicial?

Porque o juiz manda. No judicial, a primeira praça parte, em regra, do valor do laudo de avaliação feito por perito ou oficial de justiça. Na segunda, o mínimo é a avaliação menos o desconto que o juiz fixar no edital. Se o juiz não fixar nada, o piso é 50% da avaliação (livro, cap. 4; nota Leilão Judicial vs Extrajudicial).

Abaixo desse piso o lance é chamado de preço vil, e o Código de Processo Civil o proíbe para proteger o devedor de perder o bem por um valor irrisório (nota Preço Vil e o Leilão do TRT). Por isso o anúncio de “imóvel a partir de R$ 1” é chamariz: o lote que abre muito baixo sobe na disputa ou não se sustenta.

Há uma exceção registrada no acervo. Nos leilões da Justiça do Trabalho, a CLT (art. 888) não prevê preço vil, e a nota descreve descontos acima de 50% nesses leilões. A afirmação vem de uma única fonte, uma advogada que atua no setor, e a mesma nota lembra a contrapartida: são lotes disputados e com complexidade jurídica própria (nota Preço Vil e o Leilão do TRT, fonte única).

E no leilão de banco, o que define o preço de cada praça?

A lei do financiamento com alienação fiduciária, a Lei 9.514/97, e aqui a lógica muda por completo (livro, cap. 4; nota Lance Mínimo por Praça e Modalidade):

  • 1º leilão: o mínimo é o maior entre dois valores: o do imóvel fixado no contrato de financiamento e a base que a prefeitura usa para cobrar o ITBI.
  • 2º leilão: o mínimo é a dívida do devedor, somada a despesas e encargos.

A segunda linha é a que pouca gente lê com atenção. O piso do 2º leilão de banco não é um desconto sobre a avaliação. É quanto o devedor ainda deve. Se alguém arremata acima desse valor, o banco fica com a dívida e a diferença volta para o antigo dono (nota Leilão Judicial vs Extrajudicial).

O livro registra uma exceção: desde 2023, se ninguém cobrir a dívida no 2º leilão, o credor pode aceitar um lance de pelo menos metade da avaliação. É escolha dele, não direito de quem compra (livro, cap. 4).

A segunda praça pode sair mais cara que a primeira?

Pode, e no leilão de banco isso não é raridade teórica. Se o piso é a dívida, tudo depende de quanto o devedor já pagou:

  • Contrato antigo, quase quitado: dívida pequena, 2º leilão barato.
  • Contrato recente: dívida grande. Com juros e custas acumulados, ela pode passar do piso do 1º leilão. Aí a segunda praça fica mais cara que a primeira.

O acervo registra lotes de um mesmo leilão de banco, em 2026, em que o segundo valor publicado superava o primeiro (livro, cap. 4; nota Lance Mínimo por Praça e Modalidade). Quem esperou a segunda praça por reflexo teria pago mais, ou perdido o lote para quem não esperou.

A regra que sai disso é simples. O edital costuma publicar os dois valores. Compare os dois antes de decidir em qual praça entrar (livro, cap. 4).

Por que tanta primeira praça termina sem lance?

Porque o mercado treinou o comprador a esperar. “Primeira praça é avaliação, é caro” costuma ser verdade no judicial e é com frequência falso no leilão de banco (livro, cap. 4). Operadores que vendem curso de leilão descrevem a primeira praça vazia como o padrão, não a anomalia (nota Lance Mínimo por Praça e Modalidade). É relato de quem vive do tema, sem contagem oficial por trás; o que ele indica é que boas primeiras praças passam sem disputa justamente porque ninguém fez a comparação.

O que o percentual de desconto não diz?

Ele diz quanto o lance mínimo está abaixo da avaliação. E a avaliação não é o preço pelo qual o imóvel vende (livro, cap. 2; nota Valor de Avaliação não é Valor de Mercado). Três coisas ficam fora do percentual:

A avaliação erra para os dois lados. É o número que um profissional deu ao imóvel, num momento, por um método que você não viu. Pode estar acima do mercado, e aí o desconto é ficção; pode estar abaixo, e aí o desconto real é maior que o anunciado. Não há como presumir qual das duas coisas aconteceu (livro, cap. 2).

A avaliação pode ser refeita para cima. Um lote encalhado pode ganhar avaliação nova e exibir desconto maior sem que o preço tenha caído. Antes do lance, vale procurar por quanto o mesmo imóvel já foi oferecido sem comprador: preço recusado informa mais do que avaliação (nota Histórico de Preço do Lote, fonte única no acervo).

O lote pode não ser o imóvel inteiro. Quando o que vai a leilão é uma fração, o anúncio mostra a foto do imóvel completo e o valor só da parte. O desconto parece enorme porque a comparação está errada desde a origem (livro, cap. 2).

O que substitui o percentual é o valor de mercado levantado por você: corretores da região, anúncios de imóveis parecidos (antigo se compara com antigo reformado, não com lançamento), quem mora no condomínio e, onde a prefeitura publica, a lista de transmissões do ITBI (livro, cap. 2). O desconto real é a distância entre o lance e esse número, não entre o lance e o laudo.

Onde isso entra na conta

O preço de partida de cada praça é a primeira linha da viabilidade, e o valor de venda é a última. O livro Antes do Martelo dedica um capítulo a cada ponta: o capítulo 4, “Onde nasce o lance mínimo”, mostra como prever o piso de cada praça antes do leilão; o capítulo 2, “O desconto que não existe”, mostra como trocar a avaliação pelo valor de mercado. Conheça o livro.

O que este artigo não sabe

  • Como estimar a dívida do leilão de banco antes do edital do 2º leilão. Se o piso é a dívida, saber o valor com antecedência seria o dado mais útil desta conta; nenhuma fonte do acervo diz se e onde ele aparece antes da publicação.
  • Com que frequência a segunda praça supera a primeira. Os casos existem e estão registrados; a proporção no estoque, não.
  • Quanto das primeiras praças termina sem lance. O “padrão” é relato de operadores, sem estatística oficial.
  • Se a ausência de preço vil na Justiça do Trabalho resiste a questionamento do devedor, e como corre o pós-leilão ali. A nota que trata do tema tem uma fonte só e deixa as duas perguntas em aberto.
  • As regras descritas aqui não foram conferidas no texto da lei nem em edital específico; vêm do nosso livro e de fontes que ensinam leilão, algumas das quais vendem curso ou assessoria. Em qualquer divergência, vale o edital do lote. Este artigo não é orientação jurídica; diante de dúvida sobre dívida ou regime do leilão, consulte um advogado.