Em São Paulo, parte dos apartamentos pequenos em bairros caros carrega uma sigla que afasta muita gente do leilão: HIS ou HMP. Desde um decreto municipal de 2025, a sigla ganhou fama de armadilha. Este artigo separa o que ela restringe de fato, onde essa restrição pesa na conta de quem arremata e o que continua sem resposta. Todo o conteúdo vem de uma única fonte do acervo, uma aula gratuita que serve de porta de entrada para a venda de curso de leilão, e por isso vai com a origem ao lado de cada afirmação.

O que são HIS e HMP?

São categorias do imóvel, não linhas de crédito. A confusão mais comum é tratá-las como sinônimo do Minha Casa Minha Vida, que é financiamento. A categoria HIS ou HMP acompanha o bem, seja quem for o dono (nota Imóveis HIS e HMP em Leilão, dado_em: 2026-07-23).

  • HIS é Habitação de Interesse Social, dividida em duas faixas.
  • HMP é Habitação de Mercado Popular, para renda intermediária.

Segundo a fonte, as duas foram criadas pelo Plano Diretor Estratégico de São Paulo, a Lei 16.050/2014, para pôr moradia de baixa renda em áreas valorizadas e perto de transporte (nota-fonte, dado_em: 2026-07-23). É regra municipal de São Paulo. Se outras capitais têm categorias parecidas, o acervo não sabe.

Quais são as restrições?

Pelo que a fonte descreve, cada categoria amarra três coisas: quem pode comprar, por quanto o imóvel pode ser vendido e como ele pode ser financiado (nota-fonte, dado_em: 2026-07-23; o decreto prevê atualização anual dos valores, então confirme os de hoje na prefeitura):

  • HIS de primeira faixa: renda familiar de até 3 salários mínimos e teto de venda de R$ 276 mil.
  • HIS de segunda faixa: renda de até 6 salários mínimos e teto de R$ 383 mil.
  • HMP: renda de até 10 salários mínimos e teto de R$ 537 mil.

Nas duas faixas de HIS o comprador precisa ter só aquele imóvel; no HMP, isso é preferência, não exigência. HIS aceita Minha Casa Minha Vida. HMP, segundo a fonte, só se financia pelo SBPE ou SFH, mesmo cabendo na faixa do programa que vai até R$ 600 mil (nota-fonte, dado_em: 2026-07-23).

O Decreto municipal 64.245/2025 apertou a regra porque, segundo a fonte, investidores compravam essas unidades para aluguel de curta temporada. Ele trouxe cadastro obrigatório numa plataforma da prefeitura, a cargo do incorporador; comprovação de renda do comprador e do inquilino; aluguel limitado a 30% da renda da faixa; proibição de aluguel por temporada; e responsabilidade solidária de agentes, inclusive corretor e proprietário (nota-fonte, dado_em: 2026-07-23).

A restrição some com o tempo?

Segundo a fonte, sim: os critérios valem por 10 anos após o habite-se. Passado esse prazo, o imóvel deixa de ser HIS ou HMP e vira imóvel livre de mercado (nota Imóveis HIS e HMP em Leilão, dado_em: 2026-07-23).

Isso muda a pergunta que você faz ao lote. Não é “é HIS?”, é “quantos anos faltam?”. Um apartamento com o habite-se antigo pode estar perto de sair da categoria; um recém-entregue carrega a restrição por quase uma década. O habite-se é item da matrícula, e o roteiro para achá-lo está em Como ler a matrícula de um imóvel de leilão. O acervo registra como pergunta aberta como se comprova essa data na análise antes do lance.

Quem tem renda alta pode arrematar?

A fonte diz que pode, e dá quatro razões (nota-fonte, dado_em: 2026-07-23):

  1. A venda em leilão decorre da execução da dívida, não da política habitacional; a regra de renda vincula quem entra pelo lançamento.
  2. O cartório de registro não verifica renda do comprador nessas categorias.
  3. O controle está com construtoras, incorporadoras e plataformas de locação, isto é, no mercado primário.
  4. O autor diz não ter encontrado fiscalização municipal no mercado secundário nem jurisprudência que vede a compra em leilão.

Leia a quarta razão com cuidado. Não achar precedente é lacuna, não autorização (nota-fonte). As quatro são interpretação de quem ensina leilão como negócio, não parecer jurídico nem decisão judicial. E a própria fonte deixa aberta uma pergunta que importa para quem arremata: se a responsabilidade solidária do decreto alcança o proprietário que revende. Antes do lance num lote desses, a conversa é com advogado.

Onde está o risco que a fonte reconhece?

Na saída. A tese da aula é que a entrada pesa pouco e a revenda e a locação pesam muito (nota Imóveis HIS e HMP em Leilão, dado_em: 2026-07-23).

Na revenda, o comprador seguinte precisa caber na faixa de renda, e o preço não pode passar do teto. O público encolhe. A fonte classifica esse risco como baixo na segunda faixa de HIS, argumentando que a faixa cobre boa parte da população, mas é avaliação do próprio autor, sem número que a sustente. O teto também encosta na sua margem: se o preço de venda tem limite, reforma que pretenda subir o valor bate nele. A regra do padrão condizente está em Reforma para liquidez, não para valor.

Na locação, a trava é dupla: aluguel por temporada proibido e aluguel limitado a 30% da renda da faixa (nota-fonte, dado_em: 2026-07-23). Isso pesa sobre a estratégia de arrematar e alugar para pagar a compra (nota Alugar para Pagar a Arrematação) e sobre o aluguel por temporada, que o livro lista como uma das cinco saídas possíveis de um lote (livro, cap. 6). Num HIS ou HMP dentro da carência, pelo que a fonte descreve, essa saída não existe.

O edital avisa?

O acervo não sabe. Nenhuma das fontes diz se os editais da Caixa ou de outros vendedores trazem a categoria do imóvel. O que o livro diz vale aqui com força: edital não é padronizado, e a leitura dele antes do lance é o filtro mais barato que existe (livro, cap. 3). A restrição de HIS e HMP, porém, vem de norma municipal e acompanha o bem, então ler o edital não basta: é preciso a matrícula e a consulta à prefeitura. Se o seu lote é de casa popular fora de São Paulo, o assunto é outro, tratado em Casas populares de leilão.

Onde isso entra na conta

HIS e HMP mexem em duas linhas. O valor de venda passa a ter teto legal durante a carência, e o preço que você usa na conta não pode passar dele. O prazo de venda tende a crescer, porque o público comprador encolhe, e cada mês a mais é carregamento. Se a saída planejada era aluguel por temporada, ela sai da mesa. O livro Antes do Martelo não trata de HIS e HMP; ele monta a conta em que essas duas linhas entram, e no capítulo 6 explica por que a pergunta certa é “o que este imóvel pede?”. Conheça o livro.

O que este artigo não sabe

  • Se os valores ainda são esses. Os tetos de venda e as faixas vêm de uma aula de 2026-07-23, e o decreto prevê atualização anual. Confirme na prefeitura de São Paulo.
  • Se há decisão judicial, em qualquer sentido, sobre compra de HIS ou HMP em leilão. A fonte diz que não encontrou.
  • Se a responsabilidade solidária do decreto alcança o arrematante que revende ou aluga fora das regras.
  • Como comprovar a data do habite-se para contar a carência, e se a matrícula sempre a registra.
  • Se os editais informam a categoria. Nenhuma fonte do acervo trata disso.
  • Se outras cidades têm categorias parecidas. Tudo aqui é regra de São Paulo.
  • Quanto tempo leva, na prática, revender um HIS ou HMP. A fonte chama o risco de baixo, sem medir.
  • Tudo neste artigo vem de uma fonte só, que vende curso de leilão. Não é orientação jurídica: antes do lance, leia o edital, peça a matrícula e consulte um advogado.

Próximos passos

Achou um lote HIS ou HMP que interessa? Primeiro, confira na matrícula a data do habite-se e quanto falta da carência. Depois, faça a conta com o teto da faixa como preço de venda e um prazo de revenda mais longo que o habitual: some os custos da compra na ferramenta de custos e veja se o lance ainda fecha pela conta reversa do lance máximo. Para extrair do edital e da matrícula o que está escrito neles, use o Leitor de Edital.